L’encadrement des loyers à la relocation

Quand on parle d’encadrement des loyers, certains hésitent encore ou ignorent même le dispositif. Pour Lille, il a été remis en place le 1er mars 2020 après un premier essai en 2017 puis annulé par le juge administratif le 17 octobre 2017. Mais derrière cette problématique, se cache l’encadrement des loyers à la relocation.

Pourquoi l’encadrement des loyers à la relocation ?

L’objectif de l’encadrement des loyers lors d’une relocation est d’éviter une hausse de loyer. Celui-ci reste identique.

Depuis plus de 8 ans, dans la plupart des grandes villes, le loyer de location est encadré. Lorsqu’un locataire quitte les lieux, le propriétaire ne peut fixer librement le nouveau loyer applicable au remplaçant. Ainsi, à son départ, le nouveau loyer ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire, révisé en fonction de l’indexation, si cette dernière date de plus de 12 mois.

Ce dispositif sera effectif au moins jusqu'à l'été 2021 puisque le décret n° 2020-945 du 30 juillet 2020 le reconduit à l'identique pour un an de plus.

L’encadrement des loyers à la relocation, pour quel logement ?

Les logements concernés sont ceux loués « vides » ou « meublés » à usage de résidence principale du locataire. Ils sont situés dans les zones dites « tendues », les villes de 50.000 habitants où il existe un déséquilibre entre l'offre et la demande de logements. Ce qui entraîne des difficultés sérieuses d'accès au logement. En pratique, on tourne à 50% de la population française qui est concernée. Le décret n°2013-392 du 10 mai 2013 en dresse la liste.

Certaines locations font exceptions même si elles sont situées dans les communes concernées. Les propriétaires peuvent ainsi continuer à fixer librement le montant du loyer pour :

des logements neufs ou anciens faisant l’objet d’une première location
des logements inoccupés par un locataire depuis plus de dix-huit mois
des logements qui ont fait l’objet depuis moins de six mois de travaux d’amélioration d’un montant au moins égal à la dernière année de loyer (pour les baux signés depuis le 1er janvier 2020, le logement, après travaux, doit obligatoirement atteindre une consommation en énergie primaire inférieure à 331 kWh/m²/an, soit une étiquette énergie de A à E)

Enfin, dans les communes concernées, l'encadrement ne s'applique jamais aux locations :

de logements vides ou meublés à usage de résidence secondaire du locataire ou de logement de fonction
de locaux d'activité (baux commerciaux, baux précaires et baux professionnels)
de locaux à usage exclusif de dépendance (emplacement de stationnement, cave, etc.)
de terrains

Les exceptions pour les résidences principales

Elles sont rares. Deux cas peuvent se présenter :

Premièrement, en cas d’économie d’énergie, lorsque le propriétaire a réalisé de gros travaux (amélioration ou de mise en conformité) pour un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer, ceux-ci sont pris en compte pour augmenter le loyer. La hausse du loyer annuel ne peut alors excéder 15 % du coût réel des travaux TTC.
Deuxièmement, lorsque le loyer est manifestement sous-évalué (le propriétaire devra apporter la preuve à l'aide de références de voisinage). Sur ce point, la hausse du nouveau loyer ne peut excéder la moitié de la différence entre le montant moyen d'un loyer représentatif du voisinage et le dernier loyer appliqué au précédent locataire.

Ainsi, pour les baux signés depuis le 1er janvier 2020, les travaux ne justifient un déplafonnement de loyer que si le logement remplit des conditions de performance énergétique minimale, même chose pour les baux signés depuis le 1er janvier 2021 pour cause de sous-évaluation.

Le logement devra être économe en énergie. La consommation en énergie primaire du logement doit être inférieure à 331 kWh/m²/an, (étiquette énergie de A à E, attestée par un diagnostiqueur).

Les logements avec une étiquette énergie F ou G (soit environ 20 % du parc immobilier) ne peuvent donc plus échapper à l'encadrement du loyer. Cette nouvelle disposition vise à lutter contre « les passoires énergétiques. »

Que se passe-t-il en cas de non-respect ?

Dans le cas de non respect de l'encadrement du loyer à la relocation, le locataire peut exiger :

que le loyer soit ramené à son juste niveau
et le remboursement du trop perçu

D’abord à l’amiable et, en cas de difficulté, devant la justice.